二世帯住宅が売れないときの解決策と買取・賃貸活用

二世帯住宅を売却しようと考えたとき、「二世帯住宅は売れないのでは？」と不安に感じる人は少なくありません。

特に、二世帯住宅 完全分離型 中古物件であっても、通常の一戸建てよりも売却 相場が分かりにくく、買い手が見つかりにくいケースもあります。

「二世帯住宅と一戸建てのどちらが売れやすいですか？」
と迷う人も多く、購入層が限られるため、売却に時間がかかることもあります。

加えて、親が亡くなった後にもてあますことになり、固定資産税や維持管理費の負担が増えてしまうことも少なくありません。

さらに、二世帯住宅にはどんなデメリットがありますか？といった疑問を持つ人もおり、場合によっては、早く手放したいと感じることもあるでしょう。
しかし、焦って売却してしまうと、本来の市場価格よりも安値で手放すことになる可能性があります。

この記事では、二世帯住宅の売却相場や、売却を成功させるためのポイント、売れない場合の対策について詳しく解説します。

また、二世帯住宅は固定資産税が安くなる？といった疑問や、賃貸活用の可能性についても触れています。売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

二世帯住宅が売れない理由と売却の難しさ

二世帯住宅の売却相場はいくら？価格設定のポイント

二世帯住宅の売却相場は、物件のタイプや立地条件、築年数によって大きく異なります。

一般的に、完全分離型の二世帯住宅は査定額が高くなりやすいです。
一方で完全同居型や一部共用型の物件は、買い手の需要が限られるため、売却価格が低くなる傾向にあります。

売却相場の目安

二世帯住宅のタイプ	売却相場の目安
完全分離型	3,000万円～5,500万円
一部共用型	2,500万円～4,500万円
完全同居型	2,000万円～3,500万円

適正な価格設定のポイント

1. 周辺の売却事例を参考にする
   　二世帯住宅は市場に流通する件数が少なく、適正価格を見極めるのが難しい物件。
   　類似の物件が少ないため、一戸建ての相場も参考にしながら、現実的な価格を設定することが重要です。
   
2. 不動産会社に複数の査定を依頼する
   　査定価格は不動産会社によって異なるため、複数社に依頼して価格差を比較しましょう。
   　特に、二世帯住宅の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
   
3. 売却価格にこだわりすぎない
   　二世帯住宅は一般住宅よりも売却期間が長引くことが多い。
   　市場価格よりも高く設定しすぎると買い手が見つかりにくくなります。
   　売却を急ぐ場合は、価格の柔軟な見直しも視野に入れましょう。
   
4. リフォームや間取り変更を検討する
   　完全分離型以外の二世帯住宅は、買い手のニーズに合わない場合があります。
   　「リビングやキッチンを増設して一般住宅として販売する」
   　リフォームによって需要を広げることで、売却価格を引き上げられる可能性があります。

適正な価格設定と売却戦略を立てることで、スムーズな売却につなげることができます。

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二世帯住宅 完全分離型は売れやすい？

完全分離型の二世帯住宅は、二世帯住宅の中では比較的売れやすい物件です。

一般住宅や賃貸併用住宅としての活用がしやすいため、幅広い購入層をターゲットにできるからです。

完全分離型が売れやすい理由

1. 間取りの柔軟性が高い
   完全分離型は、玄関・キッチン・浴室などがそれぞれ独立しているため、二世帯住宅としてだけでなく、二戸の住宅や賃貸併用住宅としても活用可能です。
   二世帯住宅を探している人だけでなく、賃貸投資を検討している人にも売却しやすくなります。
   
2. 買い手が見つかりやすい
   完全同居型や一部共用型の二世帯住宅は、間取りが特殊なため買い手が限定されます。
   完全分離型は「親と同居しない家庭」や「賃貸併用住宅を探している投資家」
   幅広い層に売却できる点が大きなメリットです。
   
3. 資産価値が下がりにくい
   二世帯住宅の中でも、完全分離型は設備や建築費用がかかっている分、建物の価値が残りやすい傾向にあります。
   築年数が経過しても、リフォームをすれば一般住宅としても販売しやすく、売却の選択肢が広がります。

売却時の注意点

• 価格が高くなりやすい
  完全分離型は建築費用が高いため、その分売却価格も高額になりがちです。
  購入層の予算に合わないと売却が長引く可能性があるため、価格設定には慎重になる必要があります。
  
• 管理コストを考慮する
  設備が2世帯分あるため、固定資産税や維持費が高くなることがあります。購入希望者には、光熱費や税金の負担についても説明できるよう準備しておきましょう。

完全分離型の二世帯住宅は、一般の住宅に近い形で売却しやすいのが魅力ですが、価格設定やターゲットを見極めることが成功のカギとなります。

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親が亡くなった後にもてあます？二世帯住宅の処分方法

二世帯住宅は両親が亡くなった後に住み続けるか、売却するか、賃貸に出すかの選択が求められます。

広すぎる間取りや維持コストの負担が重くなり、「もてあます」ケースが少なくありません。

二世帯住宅をもてあます理由

1. 親世帯のスペースが不要になる
   二世帯住宅は二世帯が住むことを前提に設計されているため、両親が亡くなると、余ったスペースの使い道に困ることがあります。
   特に、完全分離型で親世帯の住居が空き家状態になると、そのまま維持するメリットは少なくなります。
   
2. 固定資産税や管理コストが負担になる
   建物や土地の広さによっては、固定資産税が高額になることがあります。
   住まなくなった部分の清掃や修繕費がかかるため、放置するとコストが増える一方になります。
   
3. 売却しづらい場合がある
   二世帯住宅は需要が限られるため、すぐに売れるとは限りません。
   特に、完全同居型や一部共用型は一般住宅として売るのが難しく、売却に時間がかかる可能性があります。

二世帯住宅の処分方法

1. 売却する
   買い手がつきやすい形にするため、一戸建てとして売却できるようリフォームを検討するのも一つの手です。
   不動産会社に買取を依頼すると、スムーズに売却できる場合があります。
   
2. 賃貸に出す
   完全分離型の二世帯住宅であれば、賃貸物件として貸し出すことも可能です。親世帯部分を賃貸にすれば、維持費の負担を軽減しながら活用できます。
   »二世帯住宅を賃貸に出すメリットと成功のポイント
   
3. リノベーションして住み続ける
   余ったスペースを有効活用するために、リノベーションをして間取りを変更するのも一つの方法です。
   二世帯住宅から一般住宅に作り替えることで、住みやすい環境を整えられます。

親の死後に二世帯住宅を放置すると、管理負担が増え、資産価値も下がってしまいます。早めに処分方法を検討し、適切な活用を進めることが大切です。

≫二世帯住宅で親が亡くなった後の活用法と失敗しない判断基準

二世帯住宅 売れないときの解決策と対策

売却をスムーズに進めるために必要な準備とは？

二世帯住宅をスムーズに売却するためには、事前の準備が非常に重要です。
市場に出したあとに慌てないよう、売却活動をスムーズに進めるためのポイントを押さえておきましょう。

1. 不動産会社の選定と査定依頼

二世帯住宅は通常の一戸建てとは異なり、需要が限られています。売却実績のある不動産会社を選ぶことが重要は特に重要な項目です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や売却プランを比較検討しましょう。特に、二世帯住宅の売却経験が豊富な会社を選ぶことで、適正な価格設定や販売戦略が立てやすくなります。

2. 適正価格の設定

売却価格が高すぎると買い手がつかず、低すぎると損をするため、市場の相場を把握して適正価格を設定する必要があります。
二世帯住宅は一般住宅より査定基準が曖昧になりやすいため、近隣の取引事例を参考にしながら価格を決めるとよいでしょう。

3. 売却前のリフォームや修繕

築年数が古い場合、キッチンや浴室などの水回り設備が老朽化していることが多いです。
最低限のリフォームやクリーニングを行うことで、購入希望者の印象を良くし、売却期間を短縮できる可能性があります。

4. 内覧時の準備と演出

購入希望者が実際に物件を見学する「内覧」の際に、物件の第一印象が大きく影響します。

不要な家具や荷物を整理し、広く見せる工夫をすることが大切です。
また、日当たりの良い時間帯に内覧を設定することで、物件の魅力を最大限に伝えることができます。

5. 相続・税金の手続きの確認

親世帯の名義になっている場合、相続登記を済ませておく必要があります。
売却時には譲渡所得税などの税金が発生するため、事前にどのくらいの負担があるのかを確認し、適切な節税対策を考えておくとスムーズです。

しっかりと準備をしておくことで、売却活動が円滑に進み、希望価格に近い条件で売ることが可能になります。

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買取と仲介どちらが得？二世帯住宅の売却方法を比較

二世帯住宅を売却する方法には、「不動産会社による買取」と「仲介による一般売却」の2つの選択肢があります。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、状況に応じた売却方法を選びましょう。

1. 仲介（一般売却）の特徴

メリット

• 市場価格で売却できる可能性が高い
• 買主を選ぶことができる
• 交渉次第で高値での売却が可能

デメリット

• 買主が見つかるまで時間がかかる
• 価格交渉が必要な場合がある
• 売却までにリフォームや修繕が求められることがある

おすすめのケース
仲介は「できるだけ高く売りたい」「売却を急いでいない」場合に適しています。市場の需要に合った価格設定をすることで、希望価格で売却できる可能性があります。

2. 買取の特徴

メリット

• すぐに売却が可能
• リフォームや修繕をしなくても売れる
• 売却後のトラブルが少ない

デメリット

• 市場価格より2～3割安くなることが多い
• 買取を行う不動産会社の選択肢が限られる
• 交渉の余地が少ない

おすすめのケース
買取は、「すぐに現金化したい」「維持費をかけたくない」「相続トラブルを避けたい」場合に向いています。市場価格よりは安くなりますが、確実に売却できるため、早く手放したい場合に有効な選択肢です。

3. どちらを選ぶべきか？

• 時間に余裕があり、高値で売りたい → 仲介
• 早く確実に売りたい → 買取

それぞれの方法にメリット・デメリットがあるため、自身の状況に合わせて最適な売却方法を選びましょう。

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二世帯住宅を売りやすくするリフォーム戦略

二世帯住宅は間取りが特殊なため、購入希望者が限られ、売却が難しくなることがあります。売れやすくするためには、買主の需要に合わせたリフォームを行うことが効果的です。

1. 一般住宅として売れる間取りに変更

完全同居型や一部共用型の二世帯住宅は、一般的な一戸建てと異なるため、買い手がつきにくい傾向があります。
玄関やキッチンを1つに統一することで、通常の住宅として販売できるようにするのも一つの方法です。

2. 水回り設備の更新

二世帯住宅はキッチンや浴室が複数あることが多いため、古い設備があると印象が悪くなります。購入希望者がすぐに住めるよう、水回りのリフォームを行うことで売却しやすくなります。

3. バリアフリー化をアピール

親世帯と住むことを前提に建てられている二世帯住宅は、バリアフリー仕様になっていることが多いです。高齢者向け住宅を探している層にアピールすることで、ターゲットを広げることができます。

4. 賃貸併用住宅としての活用を提案

完全分離型の二世帯住宅は、賃貸併用住宅として利用できるため、投資家にとって魅力的な物件になります。不動産会社と相談し、投資向けの販売戦略を考えることで売却の可能性を高めることができます。

5. 最低限のリフォームでコストを抑える

大掛かりなリフォームをしても、その費用を売却価格に上乗せすることは難しい場合があります。最低限のリフォーム（壁紙や床の張り替え、設備の交換など）にとどめ、コストを抑えることが重要です。

リフォームを適切に行うことで、売却までの期間を短縮し、より高値での売却が可能になります。
どのようなリフォームが必要か、不動産会社と相談しながら進めるのがおすすめです。

二世帯住宅の売却が難しいなら賃貸活用はアリ？

二世帯住宅は売却が難しい場合があり、その理由として需要の少なさや間取りの特殊性が挙げられます。

売却が進まないときは、賃貸として活用する選択肢も考えられますが、事前にメリット・デメリットを理解しておくことが大切です。

1. 二世帯住宅を賃貸活用するメリット

賃料収入を得られる
二世帯住宅を売却できなくても、賃貸に出せば定期的な収入を得ることが可能です。
完全分離型の二世帯住宅であれば、それぞれ独立した住戸として貸しやすくなります。

空き家リスクを防げる
長期間売れないまま放置すると、老朽化が進み、固定資産税の負担だけが増えてしまう可能性があります。
賃貸に出すことで、人が住み続ける状態を維持できるため、物件の劣化を防ぐ効果もあります。

将来的な売却の選択肢が残る
すぐに売れなくても、数年後に市場の需要が変わることもあります。
賃貸に出しながら不動産市場の動向を見極め、売却タイミングを待つことができます。

2. 二世帯住宅を賃貸活用するデメリット

貸し出し先が見つかりにくい
二世帯住宅は、通常の賃貸物件と異なり間取りが特殊です。
そのため、借り手が見つかりにくい場合があります。

完全分離型であれば単身者やファミリー向けに貸しやすいですが、一部共用型や完全同居型は間取りの問題で需要が限定されることがあります。

管理の手間とコストがかかる
賃貸に出す場合、設備の維持管理や修繕が必要になります。特に、キッチンや浴室が2つある物件では、メンテナンスの負担が大きくなることも考慮すべきポイントです。

退去後に再び売却の課題が発生する
一度賃貸に出してしまうと、借主が退去した後にまた売却活動をしなければなりません。
賃貸期間中に建物の老朽化が進んでしまうと、売却価格が下がるリスクもあります。

3. 賃貸活用を成功させるポイント

• 完全分離型なら一般的な賃貸物件として貸し出す
• 一部共用型は「シェアハウス」や「社宅」向けに活用する
• 不動産会社に相談し、適正な賃料設定と管理方法を検討する

二世帯住宅の売却が難しい場合、賃貸活用は有効な選択肢となることもありますが、慎重な計画が必要です。物件の特性や市場ニーズをよく分析し、適切な方法を選びましょう。

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二世帯住宅にはどんなデメリットが？後悔しないために

二世帯住宅には、親世帯と子世帯が近くに住むことで安心感があるというメリットがあります。

一方で後悔するケースも少なくありません。後悔しないためには、事前にデメリットを理解し、対策を考えておくことが重要です。

1. 生活のリズムが合わないストレス

二世帯住宅は、親世帯と子世帯が同じ建物内で生活するため、生活リズムの違いによるストレスが発生することがあります。例えば、

• 親世帯は朝型、子世帯は夜型で生活時間が合わない
• テレビの音や足音が気になり、お互いに気を遣う

完全分離型なら問題になりにくいですが、一部共用型や完全同居型では生活音が原因でトラブルになることもあります。

対策：事前に生活ルールを決める、間取りの工夫をする（防音対策など）。

2. プライバシーの確保が難しい

家の中で顔を合わせる機会が多く、プライバシーを確保しにくい点も二世帯住宅のデメリットです。特に、玄関やリビングを共用するタイプでは、「自由に過ごせない」「親の干渉が多い」と感じることがあります。

対策：

• 完全分離型を選ぶ（玄関・水回りを別にする）
• 共用スペースを最小限にする（玄関だけ共用、リビングは別など）
• お互いの生活スタイルを尊重するルールを決める

3. 親が亡くなった後の活用が難しい

二世帯住宅は、親が亡くなった後に「空き部屋をどうするか」という問題が発生します。特に、完全同居型の場合、親世帯のスペースが余り、広すぎる家を持て余すことになります。

対策：

• 売却や賃貸活用を見据えた設計にする（完全分離型なら賃貸可能）
• リフォームしやすい間取りにする（一般住宅として利用できる形に）
• 親が元気なうちに、今後の活用方法を話し合う

4. 維持費や固定資産税の負担が大きい

二世帯住宅は、通常の一戸建てよりも建築コストが高く、維持費や固定資産税の負担も増える傾向にあります。特に、

• 建物が大きいため、修繕費がかさむ
• 住宅ローンや税金の負担が重い
• 水道・電気・ガスなどの光熱費が高くなりやすい

対策：

• 固定資産税の軽減制度を活用する（最大240㎡まで減税あり）
• 省エネ設備を導入し、ランニングコストを抑える
• 光熱費や管理費の分担ルールを事前に決める

5. 相続トラブルの可能性

二世帯住宅は、親世帯が所有者の場合、相続の際にトラブルが起きることがある点にも注意が必要です。例えば、

• 親が亡くなった後、兄弟姉妹で相続の取り分を巡る争いが発生
• 不動産の分割が難しく、売却・活用の判断に時間がかかる

対策：

• 事前に相続の方針を決めておく（親が遺言書を作成）
• 兄弟姉妹間で相続の話し合いをしておく
• 不動産の評価額を把握し、相続税対策を行う

後悔しないためにできること

二世帯住宅は、建てる前にしっかりと計画を立てることが重要です。特に、

• 生活スタイルの違いを考慮し、間取りを工夫する
• 相続や維持費の負担を事前に検討する
• 将来的な売却・賃貸活用も見据えて計画を立てる

デメリットを理解し、適切な準備をすることで、後悔を防ぐことができます。

二世帯住宅 売れない理由と売却成功のポイント